Los Agentes de la propiedad inmobiliaria y las Agencias Inmobiliarias se encuentran sometidos a las obligaciones impuestas por la Ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo (LPBC) y su Reglamento.
Así se deduce sin lugar a dudas del contenido del artículo 2.1.l) de la referida norma, que dispone que:
La presente Ley será de aplicación a los siguientes sujetos obligados:
Los promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles.
¿Y qué supone para estos profesionales la adaptación a la LPBC? De forma esquemática, la Ley obliga a:
- Adoptar medidas de diligencia debida sobre los clientes, a fin de despejar dudas sobre posibles supuestos de prevención de blanqueo de capitales (identificación del cliente, del titular real, origen de fondos, actividad económica, ...), y estar en condición de demostrar fehacientemente su adopción.
- Aprobación -por escrito- de Manual sobre prevención de blanqueo, procedimientos de actuación, políticas de admisión de clientes, etc...
- Designación formal de representante ante el SEPBLAC.
- Formación anual de sujetos obligados, directivos y/o empleados.
- Examen externo de los procedimientos de adaptación a la normativa una vez al año.
Son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria API sujetos obligados de la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales y FT?
La respuesta, la tenemos en el art. 2 de la Ley 10/2010 de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, que indica que son sujetos obligados a esta Ley, entre otros, a los siguientes:
“ l)”. Los promotores inmobiliarios, y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación en la compraventa de bienes inmuebles.) Las entidades gestoras de fondos de pensiones.
“ ñ)” Los abogados, procuradores u otros profesionales independientes cuando participen en la concepción, realización o asesoramiento de operaciones por cuenta de clientes relativas a la compraventa de bienes inmuebles o entidades comerciales, la gestión de fondos, valores u otros activos, la apertura o gestión de cuentas corrientes, cuentas de ahorros o cuentas de valores, la organización de las aportaciones necesarias para la creación, el funcionamiento o la gestión de empresas o la creación, el funcionamiento o la gestión de fideicomisos («trusts»), sociedades o estructuras análogas, o cuando actúen por cuenta de clientes en cualquier operación financiera o inmobiliaria.
“ o)” Las personas que con carácter profesional y con arreglo a la normativa específica que en cada caso sea aplicable presten los siguientes servicios a terceros:
- Constituir sociedades u otras personas jurídicas;
- Ejercer funciones de dirección o secretaría de una sociedad, socio de una asociación o funciones similares en relación con otras personas jurídicas o disponer que otra persona ejerza dichas funciones;
- Facilitar un domicilio social o una dirección comercial, postal, administrativa y otros servicios afines a una sociedad, una asociación o cualquier otro instrumento o persona jurídica;
-Ejercer funciones de fideicomisario en un fideicomiso («trust»),expreso o instrumento jurídico similar o disponer que otra persona ejerza dichas funciones; o
- Ejercer funciones de accionista por cuenta de otra persona, exceptuando las sociedades que coticen en un mercado regulado y estén sujetas a requisitos de información conformes con el derecho comunitario o a normas internacionales equivalentes, o disponer que otra persona ejerza dichas funciones.
Pues bien, para saber si los APIS son, o no, sujetos obligados a la Ley, hay que detenerse en cuáles son las funciones y actividades que desarrollan.
Podemos ver que son funciones propias de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria la mediación y corretaje en las siguientes operaciones: Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas, Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas, Arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso de estos últimos, Evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores” (Decreto nº 3248/69 (Mº Vivienda), de 4 de Diciembre de 1.969, que aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria)
La respuesta es rotunda y hay que decir que SÍ.
Las obligaciones que la Ley impone pivota sobre el concepto de “diligencia debida”, que significa algo así, como que los sujetos obligados se le impone la responsabilidad de tomar las medidas oportunas para poder detectar y denunciar los indicios de delito de blanqueo de capitales que cometan sus clientes.
La diligencia debida, impone la obligación de establecer en el seno del despacho o la oficina inmobiliaria un órgano de Control Interno de supervisión y comunicación (salvo en algunas excepciones, que posteriormente comentaremos) y establecer también una especie de protocolo interno de manual de procedimientos donde se explique un protocolo de actuación con respecto a los clientes del despacho.
Todo ello, con el fin de establecer una serie de procedimientos y medidas a tomar con respecto a los clientes que garantice la susodicha diligencia debida.
Todo esto, tiene como finalidad prevenir y comunicar la realización de operaciones relacionadas con el blanqueo de capitales al denominado Servicio Ejecutivo de la Comisión de prevención del Blanqueo de Capitales (SEPBLAC), cuya dirección web es la siguiente:
http://www.sepblac.es/espanol/home_esp.htm
Para más datos, ofrecemos el teléfono: 91-338.8808. Fax: 91-338.68.85 y la dirección en la calle Alcalá 48 – 28014 Madrid. Estos datos los damos porque son relevantes, de cara a poder consultar y/o cumplir la obligación de comunicación de cualquier indicio de delito de blanqueo. No son posibles consultas personales, únicamente "on line".
En concreto las obligaciones impuestas por la Ley, son las siguientes:
1.-Diligencia debida con respecto a la identificación del cliente. Requiere el examen de las operaciones y de las actividades de los clientes que deben quedar reflejadas por escrito.
2.-Nombramiento del representante ante el SEPBLAC (módelo F-22)
3.-Constitución de órgano de control interno.
4.-Conservación de documentos: 10 años.
5.-Comunicación de sospechas al SEPBLAC, incluso por indicios. Análisis específico y comunicación al SEPBLAC de cualquier operación sospechosa de estar particularmente vinculada al blanqueo de capitales (basta con tener indicios sobre ello).
6.-Cumplimentación de la información requerida por el SEPBLAC.
7.-Abstención de ejecución de operaciones sospechosas.
8.-Confidencialidad. Deber de confidencialidad (no comunicar nada al cliente sobre las denuncias realizadas de sus posibles actividades ilícitas).
9.-Medidas de control interno. Comprende la constitución en el seno del despacho del llamado órgano de Control Interno de supervisión y comunicación y la confección del manual de procedimientos de protocolo interno de actuación.
10.-Formación de su personal del despacho en cuanto al conocimiento de la Ley.
11.-Obligación de someterse a un examen anual por experto externo, con el fin de evaluar tanto los procedimientos de control interno (manual de procedimientos) como los órganos internos de control establecidos.
Todas estas son las obligaciones que impone la Ley a las Agencias inmobiliarias y que el reglamento ha desarrollado.
Debe dejarse constancia escrita de ello, por lo tanto hay que preparar los ficheros correspondientes que habrá que conservar durante un periodo de 10 años como ya señalamos.
Es esta una de las materias que más se están pasando por alto últimamente por los profesionales y empresas, pero la cuestión es que los incumplimientos de la norma están sancionados con multas de elevadísimo importe:
Sanciones
Por la comisión de infracciones graves:
Al sujeto obligado que ha incumplido se le impondrá una sanción de amonestación privada o pública y, acumulativamente, sanción de multa. Multa cuyo importe mínimo será de 6.000 euros y cuyo importe máximo podrá ascender hasta la mayor de las siguientes cifras: el 1 por 100 de los recursos propios de la entidad; el tanto del contenido económico de la operación, más un 50 por 100, o 150.000 euros.
Cabe también la imposición de sanciones a quienes, ejerciendo cargos de administración o dirección en la entidad obligada, fueran responsables de la infracción. A estos corresponderá en todo caso una multa por un importe mínimo de 3.000 euros y máximo de hasta 60.000 euros.
A esta sanción se acumulará una amonestación privada o pública o la suspensión temporal en el cargo por plazo no superior a un año.
En el caso de incumplimiento de la obligación de declaración de movimientos de capitales en efectivo del artículo 3.9 de la Ley 19/1993, podrá imponerse la sanción de multa cuyo importe mínimo será de 600 euros y cuyo importe máximo podrá ascender hasta la mitad del contenido económico de los medios de pago empleados.
En el caso de que los medios de pago fueran hallados en lugar o situación que mostrase una clara intención de ocultarlos o no resulte debidamente acreditado el origen de los fondos, la sanción podrá llegar al tanto del contenido económico de los medios empleados.
Por la comisión de infracciones muy graves
En todo caso se impondrá sanción de multa, cuyo importe mínimo será de 90.000 euros y cuyo importe máximo podrá ascender hasta la mayor de las siguientes cifras: el 5 por 100 de los recursos propios de la entidad; el duplo del contenido económico de la operación, o 1.500.000 euros.
Acumulativamente se impondrá una sanción de amonestación pública o, tratándose de entidades sujetas a autorización administrativa para operar, la revocación de ésta.
Asimismo, se podrán imponer una o varias de las siguientes sanciones a quienes, ejerciendo cargos de administración o dirección en el sujeto obligado, fueran responsables de la infracción:
a) Multa a cada uno de ellos por importe de entre 60.000 y 600.000 euros.
b) Separación del cargo, con inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en la misma entidad por un plazo máximo de cinco años.
c) Separación del cargo, con inhabilitación para ejercer cargos de administración o dirección en cualquier entidad de las sujetas a esta Ley por un plazo máximo de diez años.
La sanción prevista en la letra a), que ha de ser obligatoria en todo caso, podrá aplicarse simultáneamente con alguna de las previstas en las letras b) y c).
Si aún así, cree Ud. que procede pasar página y seguir ajeno a la norma, le recomiendo que lea esta noticia de un caso real que le afecta y mucho:
CASO REAL: El Supremo confirma la sanción de 470.000 euros a la inmobiliaria XXX por no examinar operaciones sospechosas de blanqueo
La Audiencia acreditó que no analizó operaciones de riesgo, tenía clientes mal identificados y no conservaba la documentación
El Tribunal Supremo ha confirmado la sanción de 470.000 euros impuesta a la inmobiliaria XXX por incumplir su obligación de examinar las operaciones sospechosas de blanqueo de capitales, entre ellas las realizadas por una sociedad domiciliada en Luxemburgo, desde el momento en el que sus clientes aparecían mal identificados y no conservaba la preceptiva documentación.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha desestimado el recurso interpuesto por el grupo inmobiliario contra la sentencia dictada en junio de 2009 por la Audiencia Nacional, que avalaba la sanción por infracción de la normativa sobre la prevención del blanqueo de capitales que fue incoada dos años antes por el Ministerio de Hacienda.
La sentencia, de la que ha sido ponente la magistrada María Isabel Perelló, argumenta que concurre un "conjunto probatorio" que acredita que el grupo no examinó una serie de operaciones realizadas por personas físicas y jurídicas que deberían haber sido objeto de un "especial" análisis al concurrir parámetros de riesgo a fin de determinar su comunicación al Servicio Ejecutivo de la Comisión para el Blanqueo de Capitales (SEPBLAC).
La promotora inmobiliaria XXX recurrió la resolución que le imponía una multa de 200.000 euros por no examinar las operaciones de riesgo y otra de 100.000 euros por no conservar durante un periodo mínimo de cinco años la documentación preceptiva sobre operaciones e identidad de clientes.
Además, se le añadió una sanción de 100.000 euros por no establecer los procedimientos y órganos adecuados de control interno y otra de 70.000 euros por no adoptar medidas para que los empleados tuvieran conocimiento de sus obligaciones en la materia.
El Tribunal Supremo inadmite el recurso en lo que se refiere a las sanciones con multas iguales o inferiores a los 100.000 euros -que llevaban aparejada amonestaciones privadas_ y, respecto a la de 200.000 euros, ratifica que la Audiencia Nacional no vulneró su derecho a la presunción de inocencia y que "la conducta omisiva" se cometió desde el momento mismo en que no analizó operaciones objetivamente sospechosas, respecto a las cuales existía un "claro deber" de actuar a través de instrumentos eficaces.
La entidad alegó que la obligación de utilizar "herramientas informáticas que permitiesen la explotación de la información de sus clientes" aparecía recogida en decretos posteriores a las actuaciones inspectoras que son objeto del litigio y se llevaron a cabo en octubre de 2004. Sin embargo, el Supremo desestima el motivo al alegar que así aparece mencionado en la ley sobre medidas de prevención del blanqueo de capitales de 1993.
EN CONCLUSIÓN, todo esto debe tenerse ya preparado, la Ley entró en vigor el 30 de abril de 2010.
Estamos a vuestra disposición para esclarecer cualquier duda al respecto de estas obligaciones.
La información y, en su caso, el asesoramiento jurídico ofrecido en la sección Blog, es orientativo y no vinculante. Si necesita realizar una consulta jurídica cualificada, debe dirigirse siempre a un profesional debidamente cualificado. Si lo desea, puede contactar con nosotros en [email protected]